Wohnung in Schweden verkaufen: Steuer wie/wo?

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helferlein
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Wohnung in Schweden verkaufen: Steuer wie/wo?

Beitragvon helferlein » 5. Oktober 2017 11:13

Hallo zusammen!

Mein Freund ist Schwede, seit 2014 mit Wohnsitz in Deutschland; seit 2015 angestellt (Jahresgehalt ca. 48.000 EUR). Er wohnt in Deutschland zur Miete.

Er ist Eigentümer einer Wohnung in Schweden. Bis 2014 hat er dort selbst gewohnt, seit dem Umzug nach Deutschland vermietet er sie unter. Er will (bzw. muss) diese Wohnung nun verkaufen.

Ursprünglich hat mein Freund die Wohnung in 2010 für ca. 1,7 Mio. SEK gekauft. (Damals: ca. 189 TEUR; nach heutigem Wechselkurs 179 TEUR.)
Der laut Makler erzielbare Verkaufspreis könnte zwischen 2,5 und 3,0 Mio. SEK liegen, also ca. 262 TEUR bis 314 TEUR.
Es gab noch kleinere Ausgaben für Arbeiten an der Wohnung, allerdings nicht mehr als 5 TEUR.
D.h. der womöglich zu versteuernde Gewinn könnte zwischen 800 TSEK und 1,3 Mio. SEK liegen (also ca. 84 TEUR bis 136 TEUR).

Womöglich relevant: Nach schwedischem Recht ist man ja nicht Eigentümer einer Wohnung, sondern Mitglied der Bostadsrättföreningen, d.h. eigentlich werden Anteile verkauft, und die Brf erteilt dann das Wohnrecht für die jeweilige Einheit dem Käufer.

Ihm (und mir) ist nun erstmal ziemlich unklar, welche Steuereffekte da auf ihn zukommen.

  1. Wo muss Steuer gezahlt werden?
  2. Wenn in Schweden, wie wirkt sich das auf die Abgaben in Deutschland aus?
  3. Welche Optimierungspotentiale gibt es?
  4. Hörensagen: Angeblich fällt in Schweden keine Steuer an, wenn der Gewinn in eine neue Wohnung investiert wird. Wenn das stimmt, und das nicht auf neue Wohnungen in Schweden beschränkt ist, würde er erwägen, das Geld für eine Wohnung in Deutschland auszugeben. Weiß jemand dazu mehr? (Klang für mich etwas kurios, aber könnte ja sein.)
  5. Lohnt sich womöglich der Gang zum Steuerberater und wie/wo findet man einen zuverlässigen Experten für diese Konstellation? Vielleicht kann da jemand auch einen speziellen Makler in Schweden empfehlen - bisherige Kontakte waren durchweg unprofessionell in Bezug auf die Steuerproblematik.

Für jeden Hinweis vielen Dank! :)

EuraGerhard
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Re: Wohnung in Schweden verkaufen: Steuer wie/wo?

Beitragvon EuraGerhard » 5. Oktober 2017 15:35

Hallo Helferlein,

gleich vorweg: Das ist nicht gerade mein Spezialgebiet. Ihr solltet auf jeden Fall das schwedische Skatteverket ebenso kontaktieren wie einen deutschen Steuerberater.

Geklärt werden muss als allererstes, ob Dein Freund in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, und ob auch in Schweden noch eine Steuerpflicht besteht.

Klar ist auch: Er hat seine Wohnung in Schweden nicht untervermietet, sondern ganz normal vermietet. Untervermieten kann man nur, wenn man selbst Mieter ist. Er wird wahrscheinlich (oder sollen wir sagen: hoffentlich?) die Einnahmen aus der Vermietung steuerlich deklariert haben.

Klar ist weiterhin, dass es für die Besteuerung keinen Unterschied macht, ob es nun tatsächliches Wohneigentum oder Bostadsrätt ist.

Zu 4: Das stimmt so nicht. Wenn überhaupt, dann kann die Steuerzahlung auf den Gewinn aus dem Wohnungsverkauf nur aufgeschoben werden, nicht aufgehoben. Man muss also nicht den kompletten Gewinn auf einmal deklarieren und somit die komplette Steuer auf einen Schlag bezahlen, sondern man kann über ein paar Jahre verteilt jeweils Teile des Gewinns versteuern. Das geht aber auch nur, wenn man:

  1. seine eigene, permanent bewohnte Wohnung (Ferienwohnung o.ä. geht nicht) mit Gewinn verkauft
  2. sich davon eine neue Wohnung kauft
  3. und dort dann auch einzieht.
Da Dein Freund seine schwedische Wohnung aber schon länger nicht mehr selbst bewohnt, sondern als Kapitalanlage nutzt, dürfte dieser Zug sowieso abgefahren sein.

Zu 5: Wie schon oben gesagt, für den deutschen Teil würde ich auf jeden Fall einen Steuerberater aufsuchen. Für den schwedischen Teil reicht es meiner Erfahrung nach, mit Skatteverket zu reden. Und so etwas wie Steuerberater für Privatpersonen gibt es in Schweden sowieso nicht.

MfG
Gerhard


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