Schweden Forum

Hallo,

wie ihr seht, denke ich über den Kauf eines Hauses nach.
Nun möchte ich natürlich das Haus in der zeit vermieten, in der ich es nicht selber nutze. Hierzu einmal folgende Frage:

Wie sieht es steuerrechtlich aus, wenn ich das Haus gewerblich vermiete und das Gewerbe in Deutschland gemeldet ist. Sicher kann ich mich jetzt in das große Buch der Einkommenssteuer und des Doppelbesteuerungsgesetzes hineinlesen, hoffe aber, dass ihr für mich einige wertvolle Tipps habt, damit ich so ungefähr weiß, was mich erwarten würde.

Gruß vemi

Wieso willst du für die Vermietung eines schwedischen Ferienhauses in D ein Gewerbe anmelden?
Du musst die Einnahmen in S versteuern, das kannst du auf dem Formular angeben, dass du jedes Jahr vom Skatteverket für die Steuererklärung bekommst.

Hallo Fanny,

ich bin bereits selbstständig. Ich vermute, dass es für mich Vorteile hätte, z. B. geringerer Steuersatz, da Firmensitz in Deutschland, bessere Verrechnung von Einnahmen/Ausgaben. Leider kann ich meinen Steuerberater nicht fragen, da dieser sich mit der Materie nicht auskennt und bevor ich einen neuen aufsuche, möchte ich etwas besser informiert sein. Im Internet habe ich bisher wenig erquickendes gefunden

Gruß Michael

Du bist doch aber nicht in S selbständig?

Hej,
mal grundsätzlich:
Handelt es sich um eine Vermietung zu Wohnzwecken oder an eine Firma? Das sind nämlich zwei völlig verschiedene Dinge ( zumindest in D), die jedoch auch dein Steuerberater wissen sollte. Die Vermietung zu Wohnzwecken für längere Zeit ist nämlich niemals gewerblich.
Wenn die Frage beantwortest, werde ich mich wieder zu Wort melden!
Grüße Krümel

Also, was deinen Steuerberater betrifft, so solltest du den wechseln.
Auch wenn man sich mit dem speziellen Fall nicht auskennt, so sollte man sich trotzdem schlau machen - so machen wir es jedenfalls.
Wenn du ein Haus in Schweden hast, dann versteuerst du (oder auch nicht) die Einnahmen in Schweden. Dagegen kannst du die Erhaltungsaufwendungen stellen (so du denn Rechnungen dafür hast) und einen Freibetrag für Mieteinkünfte gibt es auch.

Erhaltungsaufwendungen kann man auch geltend machen, wenn man nicht vermietet, so war es zumindest bei uns. Zahlt man ein oder zwei Jahre keine Steuer.

Wie die Vorschreiber schon beschrieben haben, erwitschaftest Du mit einer schwedischen Immobilie Geld. Das Geld möchte Schweden bei sich versteuert wissen. Deutschland interessiert das nicht und die Berechnung wird viel zu kompliziert. Es sei denn Du meldest ein Gewerbe für Reisevermittlungen an, da denke ich aber wird sich bei einem Haus wohl kaum lohnen.
Nur mal kurz gerechnet: Wenn Du Glück hast, vermietest Du das Haus im Jahr ca. 10 Wochen, wenn Du noch mehr Glück hast und das Haus in der HS nicht selber nutzt hast Du vielleicht Mieteinnahmen in Höhe von 5000 -7000 €.
Dann rechne mal gegen was Dich das Haus kostet:
Strom - Vattenfall oder ähnlich
Wasser/Abwasser
Schornsteinfeger falls Kamin vorhanden
Versicherungen
Bankgebühren
1 % Steuern fürs Haus kann Kommunal verschieden sein
Mülltonne
und es gibt bestimmt die ein oder andere Ausgabe die ich noch vergessen habe.
Du brauchst auch noch jemanden der sich ein wenig darum kümmert und wenn Du keinen hast, dann kommen noch Deine eigenen Fahrten dazu. (Da man ja bei den Meisten nicht sieht wo Sie herkommen, kann man die eigenen Aussagen nur vage beschreiben.)
So, dann kann man froh sein, wenn dann für einen, bei einem Haus, der Unterhalt bei rausspringt und man evtl. eine kleine Rücklage für Investitionen schaffen kann.
Meine Frau betreibt das als Hobby, anders wäre der Aufwand nicht zu rechtfertigen.
Gruß Sascha

Hallo Fanny, Sascha und Krümel,

erst einmal vielen Dank für die vielen Antworten.

Am besten ich antworte einmal zu den einzelnen Statements:



Nein, ich bin in D selbstständig, eine Auswanderung könnte irgendwann vielleicht mal passieren.
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Mein Steuerberater ist kein Fan der Materie zu Immobilien. Deshalb ja auch der Wunsch ihn mal zu wechseln. An wen ich vermieten möchte, ist mir erst einmal egal. Wenn eine Firma das Haus ganzjährig für einen Mitarbeiter mieten würde, wäre das an Anfang auch OK.
Mal eine Gegenfrage: Wenn eine Vermietung zu Wohnzwecken niemals gewerblich ist, wie verhält es sich mit Personen, die mehrere Häuser besitzen und diese ausschließlich vermieten?
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Grob umrissen hatte ich mir das auch schon angelesen. Ich wollte allerdings vermeiden, auch in Schweden eine Steuererklärung abzugeben. Weil ich schon einmal einen Auftrag in der EU ausgeführt habe, weiß ich, dass es mit einer Ust.-ID relativ einfach ist, da ich auch auswärtige Einkünfte in meiner deutschen Steuererklärung angebe. Des Weiteren möchte ich natürlich die entstehenden Ausgaben steuermindernd in meiner deutschen Steuererklärung angeben.
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Ich habe mir über die Einnahmen/Ausgaben schon einmal Gedanken gemacht. Sicherlich ist es auch abhängig von der Lage des Hauses. Das man davon nicht reich wird, habe ich schon gemerkt. Ich mache mir dennoch diese Gedanken, weil wenn ich ein schönes Haus sehe und eventuelle erhalte, würde ich es bereits jetzt schon kaufen, obwohl ich es erst intensiver in einigen Jahren nutzen möchte. Meine Vorstellung ist es, dass sich das Haus in der Zeit selber trägt, es muss nicht zwingend einen Gewinn abwerfen.
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Der Grundgedanke des Gewerbes hier in Deutschland ist es natürlich, die entstehenden Kosten zu 100% aus Ausgaben mit den Einnahmen zu verrechnen. Ich möchte natürlich mittelfristig in das Haus investieren, damit es später meinen Wünschen entspricht. Das scheint in Schweden als Privatperson nicht in vollem Umfang möglich zu sein.

In wenigen Tagen geht es wieder nach Schweden und wir wollen uns auch etwas umsehen. Danach will ich dann auch zu einem Steuerberater. Meine Fragen und eure Antworten helfen mir dann hoffentlich festzustellen, ob er besser ist als mein "Alter".

Auf weitere Antworten freue ich mich natürlich wieder.

Gruß und einen schönen Tag.

Michael

Na da bin ich ja mal gespannt, was der Steuerberater dazu sagt. Doppelbesteuerung gibt es soweit ich weis nicht. Du bist Eigentümer der Immobilie in S und auch dort im GB eingetragen. S will auf jeden Fall Deine Mieteinnahmen bei sich versteuert wissen. Du mußt in der Regel dort ein Konto eröffnen und bekommst eine Personennummer. Vielleicht könntest Du das Haus als Firma kaufen?
Spekulationen über Spekulationen...
Der Standort wird entscheidend sein. Bei Arbeitnehmern und Firmen ist das bei Auslandsaufträgen auch nicht anders. Das Geld, dass im Ausland erwirtschaftet wird, wird auch dort versteuert, es gibt ganz wenige Ausnahmen.

Hallo Vemi,

so einfach wie Du denkst, ist es im Deutschen Steuerrecht nicht mit einer Immobilie im Ausland.
Richtig ist, dass Du bei Aufstellung aller Einnahmen abzüglich Ausgaben deutscher Immobilien von Deiner Steuerschuld eine Unterdeckung absetzen kannst.
Sobald Du ein Minus in Schweden machst, wird das zuständige FA sich sträuben, sich daran zu beteiligen.
Mir jedenfalls ging es so, dass das FA es zwar steuerlich mit anrechnen will, wenn ich Gewinne erwirtschafte und zwar wird dann ein anderer Steuersatz ermittelt, aber bei Verlusten soll diese Berücksichtigung ins Wasser fallen. Ich habe mich schon ausgiebig damit beschäftigt, es ist mehr als schwer, durch die ganzen Regeln und Gesetzte durchzusteigen, da es Gerichtsurteile in der Hinsicht gibt.
Auf jeden Fall mußt Du die Einnahmen in Schweden versteuern, das ist Tatsache.

Grüße Aelve