Schwedenkrone

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nysn

Re: Schwedenkrone

Beitragvon nysn » 19. Februar 2009 14:30

Aber welchen Wert legen die Banken zugrunde? Bei den Häusern, die wir gekauft haben, war der Wert, den die Banken überhaupt ansetzten nur 50 % bis 60 % des Kaufpreises des Hauses. Und davon wurde dann nur 80 % beliehen, also nicht unvorsichtig sondern eher vorsichtig.


Hej Aelve,

bei euch muss man klar davon ausgehen, dass eure Häuser in einem sehr ländlichen Gebiet liegen und da sind die Banken möglicherweise vorsichtiger - denn es gibt für eure Häuser nun einmal nicht die gleiche Anzahl von potenziellen Käufern wie für ein vergleichbares Haus z. B. in Göteborg.

Außerdem gelten für Ferienhäuser sowieso andere Voraussetzungen.

Und sicher - wenn man Ausländer ist mit ausländischem Einkommen - dann gibt es nochmals einen Sicherheitsaufschlag seitens der Bank.

Wohnst und lebst du aber in der Nähe einer Großstadt in Schweden (was 80 % der Schweden tun) - dann sind die Bedingungen wie vorhin beschrieben. Die Banken gehen von einem Marktpreis aus, d. h. die Banken/die Makler haben eine Datenbank über die Häuser, die in den letzen Monaten in einem bestimmten Gebiet verkauft worden sind, und dann können die genau sehen, ob der gewünschte Kaufpreis in etwa dem des Objektes entspricht.

Man kann auch vom sog. "taxeringsvärde" (Steuerwert) ausgehen, den man dann mit einer Zahl dem K/t-Wert multipliziert und somit erhält man ungefähr den "akutellen" Marktwert. Es ist nicht gesagt, dass dieser Wert immer nur steigen muss - was er zwar in den letzten Jahren getan hat.

S-nina

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Re: Schwedenkrone

Beitragvon HeikeBlekinge » 19. Februar 2009 14:34

Wir gucken grad ob wir unseren kleinen Hauskredit der rörlig angelegt ist fuer 2-3 Jahre festschreiben lassen - bei dem Markt halt zur Zeit. Da wir mit der Weitergabe der rörlig ränta unserer jetzigen Bank nicht gerade zufrieden sind klappern wir also ein paar andere ab...
Die gute Frau bei der Handelsbanken gestern fragte DREIMAL nach der Summe, weil sie es partout wohl nicht fassen konnte das es so wenig ist. Sie war ausserordentlich entgegenkommend und ich denke das Ganze wird noch ein spannendes Spielchen 8)

Was ich damit aber sagen möchte:
Es scheint Schweden mehr als nur fern zu liegen einen Hauskredit in ueberschaubarer Zeit oder Höhe abzahlen zu wollen/Können. Bloss den Banken fehlt da anscheinend auch eine grosse Portion Verantwortungsgefuehl. Nunja - vielleicht ändert sich das jetzt langsam.

GANZ klar ersichtlich war fuer uns, dass sich die Behandlung von seiten der Bank SOFORT ändert, wenn man vom Ferienhausbesitzer zum Villaägare wird! SOFORT standen uns damals ganz andere Verhandlungsmöglichkeiten und -zahlen offen!

LG
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Re: Schwedenkrone

Beitragvon Aelve » 19. Februar 2009 14:35

Hallo Hansbaer,

da gerade deutsche Auswanderer ein Objekt in Schweden finanziert haben, weiß ich nun ziemlich aus sicherer Quelle, dass die Banken eher 30% Eigenkapital sehen wollen als umgedreht. Hast Du schon ein Haus in Schweden finanziert, lieber Hansbaer, dass Du da so sicher auf dem Gebiet bist?
Wir haben schon 4 Häuser gekauft und drei Häuser davon finanziert und wir haben genügend Kontakte zu Leuten, die in Schweden ein Haus finanzieren wollten und das bei gutem Einkommen. Deine Angaben scheinen mir theoretisch zu gelten, evtl. auf irgendwelchen Maklerseite beschönigt, um erstmal Käufer anzulocken, später trennt dann die Bank den Weizen vom Streu. Gehe doch mal selber zu einer Bank in Stockholm und frage nach, ob Du ein überteuertes Objekt zu 95 % beliehen bekommst, wenn das der Fall ist, dann kannst Du ja mal die Bank nennen, die so leichtfertig Kredite vergibt.

Und liebe S-Nina, es stimmt, unsere Häuser liegen eher ländlich, da haben wir ja auch gesucht, denn wer will den direkt in einer großen Stadt ein Ferienhaus mieten? Aber wir liegen nun nicht so abgelegen, dass man von dort nicht überall leicht in eine größere Stadt kommen könnte, Borås liegt z.B. nur ca. 45 km entfernt, das ist nun wirklich keine große Entfernung für einen Arbeitsweg. Und von Älvsered gibt es prima Anbindung an Falkenberg und Varberg, nicht gerade ganz kleine oder unbedeutende Städte.

Ihr dürft auch nicht vergessen, dass die Schweden weniger Steuern zahlen, wenn sie noch einen Hauskredit abzahlen müssen. Das wird auch mit ein Grund sein, nicht allzuviel der Hypothek zurückzahlen zu wollen, denn wer spart nicht gerne Steuern, wenn er ansonsten bei Sparsamkeit mit hoher Steuerzahlung rechnen muß. Das ist dann ein Rechenbeispiel, wo man letztendlich günstiger bei weg kommt.

Grüße Aelve
Zuletzt geändert von Aelve am 19. Februar 2009 14:52, insgesamt 2-mal geändert.
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Re: Schwedenkrone

Beitragvon nysn » 19. Februar 2009 14:49

Wir haben schon 4 Häuser gekauft und drei Häuser davon finanziert und wir haben genügend Kontakte zu Leuten, die in Schweden ein Haus finanzieren wollten und das bei gutem Einkommen. Deine Angaben scheinen mir theoretisch zu gelten, evtl. auf irgendwelchen Maklerseite beschönigt, um erstmal Käufer anzulocken, später trennt dann die Bank den Weizen vom Streu. Gehe doch mal selber zu einer Bank in Stockholm und frage nach, ob Du ein überteuertes Objekt zu 95 % beliehen bekommst, wenn das der Fall ist, dann kannst Du ja mal die Bank nennen, die so leichtfertig Kredite vergibt.


@Aelve: Eure 4 Häuser liegen in ABSOLUT LÄNDLICHEM Raum - von Stockholm so weit entfernt wie der Mars von der Erde!
Und von Göteborg ungefähr die gleich Distanz - auch wenn es nur 100 km in Wirklichkeit sind - aber aus Immobiliensicht gibt es da IMMENSE Unterschiede!

Welche Bank solche "risikohaften" Finanzierungen macht - das kannst du z. B. auch in dem Link von Jana sehen - da schreibt der "Verkäufer" z. B.

Fast pris.
Varken prutning eller budgivning kommer att ske.
Pris: 3.4 milj
inkl.besiktning av fastigheten.

Månadskostnad för detta på SBAB:
Vid lån på 95% av kostnaden:
Brutto: 9804:- Netto:7712:-


SBAB z. B. - die machen das so - verleihen bis zu 95 % - immer noch!

Ohne das Haus nun "niederreden" zu wollen - aber dieser Mensch versucht wirklich noch auf einen "abfahrenden" Zug aufspringen zu wollen. Deshalb schreibt er auch so schön "fester Preis - keine Gebotsabgabe - kein feilschen (nach unten)." :D

Auch wenn das Haus sehr ansprechend aussieht, diese Miete ist schon ein stolzer Preis - ich würde mal tippen - der hat sich sehr gefreut, euch als Mieter zu haben und wohl gut daran verdient.

Ich drücke euch die Daumen für eurer neues Haus!

S-nina

hansbaer

Re: Schwedenkrone

Beitragvon hansbaer » 19. Februar 2009 14:50

Aelve hat geschrieben:da gerade deutsche Auswanderer ein Objekt in Schweden finanziert haben, weiß ich nun ziemlich aus sicherer Quelle, dass die Banken eher 30% Eigenkapital sehen wollen als umgedreht. Hast Du schon ein Haus in Schweden finanziert, lieber Hansbaer, dass Du da so sicher auf dem Gebiet bist?
Wir haben schon 4 Häuser gekauft und drei Häuser davon finanziert und wir haben genügend Kontakte zu Leuten, die in Schweden ein Haus finanzieren wollten und das bei gutem Einkommen. Deine Angaben scheinen mir theoretisch zu gelten, evtl. auf irgendwelchen Maklerseite beschönigt, um erstmal Käufer anzulocken, später trennt dann die Bank den Weizen vom Streu. Gehe doch mal selber zu einer Bank in Stockholm und frage nach, ob Du ein überteuertes Objekt zu 95 % beliehen bekommst, wenn das der Fall ist, dann kannst Du ja mal die Bank nennen, die so leichtfertig Kredite vergibt.


Die Frage ist, wann sie bei der Bank waren. Wenn man letzten September da waren, ist klar, dass sie 30% haben wollten. Die 15% galten bis vor einem Jahr jedenfalls voll, und ich würde annehmen, sie gelten im Moment wieder. Der Stimmungsumschwung bei den Banken ist geradezu beängstigend. Von 95% habe ich übrigens nichts gesagt, sondern sogar bestritten.

Der Rechner war von der Bank, nicht der des Maklers. Die Angaben würde ich daher schon als einigermaßen zuverlässig einstufen.

Es kommt übrigens darauf an, wie man angestellt ist und wie lange schon, denn eine schwedische Kreditüberprüfung weist automatisch auch den Vorjahreslohn aus. Bei einer tillsvidareanställning, einem ordentlichen Vorjahreseinkommen und leerem Schufa-Eintrag steht einem Kredit eigentlich nichts im Wege.
Das ändert freilich nichts daran, dass ich die Vergabekriterien für grob fahrlässig halte.
Heute habe ich einen Flug gebucht - ein Anbieter bot mir doch tatsächlich eine Ratenzahlung über 24 Monate an. Man könnte meinen, man ist in den USA.

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Re: Schwedenkrone

Beitragvon Aelve » 19. Februar 2009 15:01

Hallo S-Nina,

wenn Du seit Jahren ein Haus suchst, aber Dir nur Häuser anschaust, die unerschwinglich sind, dann kann ich Dir versprechen, dass Du in Deinem Leben kein Haus Dein eigen nennen kannst. 5 Mio Kronen, bei dem Preis würde ich nicht im Traum daran denken, dort vorstellig zu werden. Man kann sich nur nach der Decke strecken und wenn ich weiß, dass ich keine 4,5 Mio Kredit bekomme, dann nützt es mir gar nichts, mir solche Objekte überhaupt anzuschauen. Kungsbacka ist ja nun auch nicht gerade mitten in Göteborg, da wird es wohl noch ein Haus geben, was bezahlbar und finanzierbar ist.

Und warum sollte ich Preise von Stockholm ins Feld bringen, da könnte ich ja gleich von einer Villa neben dem Hofbräuhaus in München sprechen.

Ich schaue mir doch auch nicht eine Lagerfeld Creation mit Brillianten an, wenn ich mir höchstens eine Jeans von C & A leisten kann. Manchmal muß man einfach seine Ansprüche auf die Realität umstellen, sonst bleibt es ewig ein Traum.

Und, lieber Hansbaer, die Finanzierung von dem Objekt, was ich beschrieb ist gerade eine Woche her.

Grüße Aelve
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nysn

Re: Schwedenkrone

Beitragvon nysn » 19. Februar 2009 15:17

wenn Du seit Jahren ein Haus suchst, aber Dir nur Häuser anschaust, die unerschwinglich sind, dann kann ich Dir versprechen, dass Du in Deinem Leben kein Haus Dein eigen nennen kannst. 5 Mio Kronen, bei dem Preis würde ich nicht im Traum daran denken, dort vorstellig zu werden.
:roll:

Ich schaue mir doch auch nicht eine Lagerfeld Creation mit Brillianten an, wenn ich mir höchstens eine Jeans von C & A leisten kann.


Hej Aleve,
was soll der Ton?

Was meinst du, soll ich darauf antworten?

S-nina

P. S. Neben dem Hofbräuhaus gibt es tatsächlich keine "Villen". Aber fahr doch mal hin nach München - ist auch schön dort.

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Re: Schwedenkrone

Beitragvon Aelve » 19. Februar 2009 15:24

Hallo S-Nina,

wieso welcher Ton? Ich versuche nur, Dir aufzuzeigen, dass Du Deinen Traum vom eigenen Haus nur erfüllen kannst, wenn Du realistisch zu Dir selber bist. Ich meine es praktisch gut mit Dir, da ich Dir die Erfüllung Deines Traums gönne.

Liebe Grüße Aelve
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hansbaer

Re: Schwedenkrone

Beitragvon hansbaer » 19. Februar 2009 15:41

Hier fällt offenkundig der Aspekt vollkommen unter den Tisch, dass man in diesem Haus leben soll - und das beinhaltet auch, dass man nicht jeden Tag 3 Stunden pendeln muss. Wenn ein Haus in erträglicher Reichweite zum Arbeitsplatz nicht bezahlbar ist, dann kann die Lösung wohl kaum sein, sich ein Haus in nicht erträglicher Lage zu kaufen. Wenn man als Ferienhauskäufer auch mit einer weniger guten Lage vorlieb nehmen kann, ist das ja prima. Aber wenn man jeden Tag zur Arbeit muss, dann kann man nur bis zu einer gewissen Grenze Kompromisse machen.

Ich finde es oft etwas bedrückend, dass es fast schon als verwerflich gilt, in einer der drei Großstadtregionen zu leben. Klar ist es in Jämtland schön, aber viele haben anscheinend keinen Begriff davon, wie die Bevölkerungsverhältnisse in diesem Land sind. Rund 4,7 Millionen Menschen leben in den drei Großstadtregionen - das ist die halbe Bevölkerung! Um sich das mal vor Augen zu führen, stelle man sich vor, in den Großräumen Berlin, München und Hamburg würden zusammengenommen 40 Millionen Menschen leben.
Da leben zu wollen ist also nicht so, als wolle man ein Leben in Monaco anstreben.

nysn

Re: Schwedenkrone

Beitragvon nysn » 19. Februar 2009 16:20

Hier fällt offenkundig der Aspekt vollkommen unter den Tisch, dass man in diesem Haus leben soll - und das beinhaltet auch, dass man nicht jeden Tag 3 Stunden pendeln muss.


Ein Beispiel: Unser Wohnort liegt ganz knapp in Halland - das sind mit dem Auto ca. 20 km bis in die Innenstadt Göteborg (Centralstation). Der Bus fährt morgens/abends zu den häufigsten Verkehrszeiten im Abstand von 30 Minuten - in den Zeiten dazwischen jede Stunde. Fahrzeit mit dem Bus: gut 50 Minuten bis Göteborg-Hauptbahnhof!

Leider haben wir keinen Pendelzug und auch keine U-Bahn. Trotzdem zählt unser Wohnort zu einer bevorzugten Wohngegend der Göteborger - ein popeliges Reihenhaus kostet(e) hier ca. 3 Mio. SEK - und das wird von jungen schwedischen Paaren im Alter von etwa +/- 30 Jahren mit ein bis zwei Kindern ohne mit der Wimper zu zucken auch bezahlt. Das monatliche Durchschnittseinkommen für ein solches Beispielpaar liegt bei ca. 2 x 25.000 SEK.

Zumeist sind diese Leute auch gut ausgebildet - sie haben oft ein Studium hinter sich, für das sie schon Darlehen aufnehmen mussten.

Nun kann sich ja jeder mal ausrechnen, wie wahrscheinlich es ist, dass dieses Paar ein Eigenkapital von 30-50 % aufzuweisen hat, wenn es hier auf Hauskauf geht.

Freistehende Häuser kosten tatsächlich zwischen 4 und 5 Mio. SEK - mit Plastmatta im Bad und Laminatböden im ganzen Haus! Echtes schwedisches "Lagerfeld-Gefühl" - Prinz Albert würde sich glatt hier wiedererkennen oder?

S-nina


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