Imobilien in Schweden

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nysn

Re: Imobilien in Schweden

Beitragvon nysn » 18. Januar 2009 13:25

Habe gerade noch einen interessanten Artikel zum Thema gefunden - u. a. aktuelle Zinssätze und wie man am besten verhandelt.

"Så blir du förhandlarproffs om din boränta"

http://di.se/Nyheter/?page=/Avdelningar ... /18/319029

im Artikel wird auch eine Website angegeben

http://www.comboloan.se

Dort kann man die unterschiedlichen Zinssätze sehen, die sich Bankkunden ausgehandelt haben.

S-nina

blueII
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Re: Imobilien in Schweden

Beitragvon blueII » 18. Januar 2009 13:40

mmh Wiebke, dass ist ja wirklich ärgerlich und so ganz kann ich es nicht verstehen.

Zur Zeit der Kreditaufnahme waren wir vom Papier eigentlich fast bankrott, hätten wir fast zwei Kredite (in D und S) bezahlen müssen.
Wir haben im August die Kreditzusage bekommen, obwohl wir das Haus in D noch nicht verkauft hatten. BEide Darlehen hätten wir auf keinen Fall stemmen können. Ich habe den positiven Bescheid der schwedischen Bank damals nicht verstanden.
Erst 4 Wochen vor Fälligkeit der ersten Rate in S, ist es uns geglückt das Haus in D zu verkaufen. Das waren 6 Monate seelischer Streß!!

Habt ihr schon mal über Umschuldung nachgedacht. Könnte sich eventuell lohnen.
Erstmal ist Eure Ausgangssitution heute doch viel besser, da ihr nun beide Jobs habt und Dein Mann schon über ein Jahr in S verdient.
Die Zahlungen wegen Zinsvorfälligkeit in D können auch nicht so hoch ausfallen, weil ja auch in D eine Zinssenkung prognostiziert wird. Wir haben damals unter 1000 Euro bezahlt obwohl unser Vertrag auch noch 7 Jahre laufen sollte.

Die Abwicklung der schwedischen Banken ist echt toll. Neben den unglaublichen Zinsen (ich denke das wären mehr als 1500 SEK), die Möglicheit von Sondertilgungen ect kann ich es nur empfehlen, es wenigstens mal zu versuchen.
Rechnerisch wird es sich bestimmt lohnen, obwohl der Aufwand natürlich erstmal groß sein wird.

LG
Heike

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Re: Imobilien in Schweden

Beitragvon Aelve » 18. Januar 2009 14:45

Hallo Heike,

die Vorfälligkeitsentschädigung, die eine Bank bei vorzeitiger Ablösung verlangt, ist umso höher, um so niedriger die Zinsen bei der vorzeitigen Rückzahlung sind. Weil die Bank dann das zurück erhaltene Geld wieder nur sehr niedrig verleihen kann und dadurch der Verlust der Bank umso höher ist, umso niedriger gerade das Zinsniveau ist. Wiebke kann nur abwarten, bis die nächste Zinsvereinbarung ansteht, um dann das Darlehn in Schweden zu finanzieren und es in Deutschland ablösen zu können, sonst wird es eine teure Tasse Tee.
Natürlich kann man trotzdem den Weg nach vorne gehen und einmal ausrechnen lassen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung sein würde. Nach meiner Erfahrung sind die Zinssätze der schwedischen Banken niedriger als in D, so dass es sich dann trotzdem lohnen könnte, umzuschulden.

Grüße Aelve
Zuletzt geändert von Aelve am 18. Januar 2009 15:07, insgesamt 1-mal geändert.
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Re: Imobilien in Schweden

Beitragvon blueII » 18. Januar 2009 15:01

Aelve hat geschrieben:Hallo Heike,

die Vorfälligkeitsentschädigung die eine Bank bei vorzeitiger Ablösung verlangt, ist umso höher, um so niedriger die Zinsen bei der vorzeitigen Rückzahlung sind.
Grüße Aelve


Echt, oh, hatte ich für mich genau umgekehrt gespeichert. Letztes Jahr sanken doch die Zinsen und die Gebühr fiel deshalb nicht so hoch für uns aus wurde uns erklärt.
Aufjedenfall machen die deutschen Banken immer eine Menge Wind und Angst um dieses Thema.
Wie gesagt, wir hatten knapp unter 1000 Euro zu zahlen und hatten eine 90% Finanzierung auf unser Haus in D laufen.
Bei einer Ersparnis von MINDESTENS 150 Euro im Monat, würde ich nicht lange überlegen, zumal die Banken in S keine Gebührenteufel sind wie in D.

Wir haben kurz vor Weihnachten einen Teil auf 3 Jahre mit 3,18% festgelegt. Wie sind die Kurzse denn zur Zeit in D?

LG
Heike

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Re: Imobilien in Schweden

Beitragvon Aelve » 18. Januar 2009 15:14

Hallo Heike,

da träumen deutsche Häuslebauer von solch niedrigem Zinssatz. Ein wenig richten sich die Zinssätze aber auch danach, wieviel vom Wert des Hauses beliehen wird. Wenn das Haus 100.000 Euro Wert ist und man nur 60.000 Euro leiht, dann fällt der Zinssatz niedriger aus als wenn man 90.000 Euro leihen würde. Das Risiko läßt die Bank sich immer mit einem höheren Zinssatz bezahlen.
Und andere Faktoren spielen auch eine Rolle, z.B. ob man eine höhere Tilgunsrate akzeptiert, denn dann fällt das Risiko für die Bank ja auch schneller. Und das Alter des Darlehnsnehmers wird manchmal auch eine Rolle spielen, da ein 40 jähriger ja noch länger im Berufsleben steht als eine 65 jährige Person.
Auf jeden Fall war es in Schweden viel einfacher, eine Hausfinanzierung zu erhalten als es in Deutschland ist, dort durchleuchten sie den Hypothekennehmer von allen Seiten, in Schweden hatte ich das Gefühl, sie gehen mehr nach dem Wert der Immobilie.

Grüße Aelve
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Re: Imobilien in Schweden

Beitragvon Haro » 18. Januar 2009 17:13

Hejsan,

wir haben vor nicht all zu langer Zeit mit der guten Frau auf unserer schwedischen Bank gesprochen und sie meinte zu uns, das es seit die Finanzkrise auch Schweden heimsucht für Neukunden fast unmöglich ist eine Hausfinanzierung zu bekommen und, wenn nur mit hohem! Eigenkapitalanteil. Für alte, bekannte Kunden der Bank sehe es wohl besser aus und die hätten weniger Schwierigkeiten. Das zeigt das scheinbar auch die Schwedischen Banken an der Krise schwer zu knabbern haben und vorsichtig geworden sind. Früher hieß es ja immer so 10-25 % Eigenkapital werden bei einer Hausfinanzierung verlangt aber das scheint Heute nicht mehr zu gelten. Ich denke aber das es wie bei allem auch hier von Bank zu Bank Unterschiede gibt.

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Harald
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Re: Imobilien in Schweden

Beitragvon nysn » 18. Januar 2009 21:37

Ein bisschen könnte man sagen, herrscht in Schweden im Vergleich zu Deutschland in Bezug auf Kreditwesen "verkehrte Welt":

Ein wenig richten sich die Zinssätze aber auch danach, wieviel vom Wert des Hauses beliehen wird. Wenn das Haus 100.000 Euro Wert ist und man nur 60.000 Euro leiht, dann fällt der Zinssatz niedriger aus als wenn man 90.000 Euro leihen würde.


In Schweden bekommt man oft einen niedrigeren Zinssatz, je mehr Geld man aufnimmt also gerade andersrum als in D.

Früher - bei der letzten Finanzkrise Anfang der 90er - da gingen die Banken noch vom sog. Steuerwert (taxeringsvärde) aus - der eigentlich 75 % des aktuellen Marktwertes darstellen sollte und dieser wurde dann auch als Richtwert für den sog. bottenlån (Grunddarlehen) genommen.

In den Jahren des Booms mit ständig steigenden Preisen hat dieser Wert scheinbar immer mehr an Bedeutung verloren - die Bank hat oft bis zu 100 % ausgeliehen. Wobei zumeist nur noch die letzten 10 % ein sog. Toplån waren, der auch getilgt werden musste. Der Zinssatz für "toplån" ist auch immer höher als der normale Zinssatz für den sog. "bottenlån".

Die restlichen 90 % sind eigentlich in der Praxis tilgungsfrei. Da sind die Banken recht flexibel. Ist man mutig und nimmt das gesamte Darlehen als sog. "rörlig" (beweglicher Zins), dann kann man quasi auch jederzeit eine größere Summe tilgen, wie man möchte - dafür fallen dann keine Extragebühren an.

Und das Alter des Darlehnsnehmers wird manchmal auch eine Rolle spielen, da ein 40 jähriger ja noch länger im Berufsleben steht als eine 65 jährige Person.


Das Alter spielt auch in Schweden eine gewisse Rolle. Die Kreditwürdigkeit hängt von verschiedenen anderen Faktoren ab, u. a. auch von der Nationalität - ein Schwede hat es immer leichter als ein Ausländer, bei einem Schweizer oder Engländer gehen sie komischerweise davon aus, dass die "kapitalstark" sind. Bei Deutschen kommt es ein bisschen darauf an - da wird schon verlangt, dass man eine feste Arbeit in Schweden hat oder als Rentner über ein regelmäßiges Einkommen aus Deutschland verfügt. Ist man z. B. Iraner, dann sind die Anforderungen viel höher - auch nach jahrelangem festen Einkommen in Schweden.

Das monatliche Einkommen ist nach der Nationalität der zweitwichtigste Faktor - je höher, desto höher die gewährte Kreditsumme. Dann spielt auch noch die Bekanntheit/Branche/Größe des Arbeitgebers eine Rolle - früher war z. B. ein Volvo-Job ein sicherer Arbeitsplatz - heute kann gerade dies ein Hindernis sein. Recht sicher sind immer noch die Kommunen oder andere staatliche Unternehmen.

Auf jeden Fall war es in Schweden viel einfacher, eine Hausfinanzierung zu erhalten als es in Deutschland ist, dort durchleuchten sie den Hypothekennehmer von allen Seiten, in Schweden hatte ich das Gefühl, sie gehen mehr nach dem Wert der Immobilie


Das stimmt nur teilweise - es ist einfacher. Doch die Durchleuchtung erfolgt auch - z. B. werden von den Banken automatisch bei in Schweden ansässigen Personen Kreditauskünfte eingeholt. Man bekommt dann in der Regel eine Kopie der Informationen, die die Auskunftei erstellt hat. Hat man sog. "betalningsanmärkningar" (Zahlungsanmerkungen) z. B. weil man mal vergessen hat die Telefonrechnung zu bezahlen o. ä. dann kann es unter Umständen schon ein Nachteil sein, je nachdem, wie viele solcher Anmerkungen man hat. Eine Anmerkung wird nämlich erst nach 3 Jahren aus dem Register gelöscht.

Dass es in Schweden einfacher ist, liegt eben auch daran, dass man in Schweden (wenn man hier mit der berühmt berüchtigten Personennummer gemeldet ist) auch ein recht "gläserner Bürger" ist - die brauchen also nicht besonders viel persönlich nachfragen.

S-nina

Tommy
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Re: Imobilien in Schweden

Beitragvon Tommy » 18. Januar 2009 22:35

In Schweden wird regelmässig bei Kreditantrag eine kreditupplysning eingeholt, eine Art Schufa-Bericht. Die Schufa-Firmen wissen erstaunlich genau über alle vorherigen Kredite und Zahlungsmoral Bescheid, fast schon erschreckend. Laut Gestz muss der Kreditnehmer immer eine Kopie von diesen Auskünften erhalten, ich habe das auch jedesmal gekriegt, wenn iwr die Hauskredite erneuert oder aufgestockt haben.

Übrigens gläserne Bürger: ich habe hier in einem anderen Thread gelesen, dass SCB Fragebögen an Neumitbürger verschickt. Ich frage mich nur, warum man darauf antwortet? Will man nicht lieber undurchleuchtet sein?

nysn

Re: Imobilien in Schweden

Beitragvon nysn » 19. Januar 2009 09:04

Die Schufa-Firmen wissen erstaunlich genau über alle vorherigen Kredite und Zahlungsmoral Bescheid, fast schon erschreckend.


Ja, das stimmt - die wissen erstaunlich viel (eigentlich ALLES) und entsprechend ausführlich sind dann die Infos, die die Banken bekommen.

Es kann auch von Nachteil sein, wenn man bei mehreren Banken vorher um einen Kredit nachfragt, denn es wird genau aufgelistet, wie viele Kreditanträge/-anfragen man in der Vergangenheit getätigt hat, wo und bei wem - da ist dann alles drin - z. B. auch wenn man nur eine neue Kreditkarte beantragt hat oder simple Abzahlungskredite.

S-nina

Übrigens gläserne Bürger: ich habe hier in einem anderen Thread gelesen, dass SCB Fragebögen an Neumitbürger verschickt. Ich frage mich nur, warum man darauf antwortet? Will man nicht lieber undurchleuchtet sein?


Ich kann mich nicht mehr so genau an den Fragebogen erinnern. Sollten die Antworten nicht anonym sein - oder werden die tatsächlich in Zusammenhang mit der Personennummer irgendwo gespeichert? :shock:

bjoerkebo

Re: Imobilien in Schweden

Beitragvon bjoerkebo » 19. Januar 2009 16:44

wie ist das den wohl,wenn man schon einen Kredit am laufen hat,z.b. fuer ein Auto?
Wirds dann leichter oder schwerer fuer einen erneuten Kredit?


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