Frage zur Qualität der Häuser in Schweden

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Pierre
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Frage zur Qualität der Häuser in Schweden

Beitragvon Pierre » 1. Juni 2009 10:03

Wir sind nun schon länger daran uns in Schweden eine dauerhafte bleibe zu suchen. Wir sind uns aber in punkto Qualität der Häuser nicht ganz so einig. Da wir in der Schweiz praktisch ausschliesslich gemauerte Häuser kennen, und die auch immer an der Kanalisation angeschlossen sind, würden wir gerne von euch wissen, wie Ihr es so habt mit:

enskilt vatten und enskilt avlopp:
Stinkt der Abwassertank nicht bis ins Haus wenn er langsam voll wird?
Fängt das Frischwasser nach einer weile nicht an abgestanden zu riechen?

Holzhaus oder Steinhaus:
Ist die Qualität und die Isolation bei anständiger Bauweise etwa vergleichbar, oder zu was würdet Ihr uns raten?

2-Glas oder 3-Glas Fenster?
Bei älteren Häusern ja noch häufig 2-Glas. Sind die genug Wärme- und Geräusche isoliert, oder sollten wir 2-Glasfenster eher meiden?

Heizung:

Elektro, Oel, oder Holzheizung?
Was ist am effizientesten und kostengünstig im Verbrauch?


Vielen lieben Dank schon mal im Voraus.

LG Pierre

Franky

Re: Frage zur Qualität der Häuser in Schweden

Beitragvon Franky » 1. Juni 2009 10:20

Pierre hat geschrieben:enskilt vatten und enskilt avlopp:
Stinkt der Abwassertank nicht bis ins Haus wenn er langsam voll wird?
Fängt das Frischwasser nach einer weile nicht an abgestanden zu riechen?


Enskilt avlopp kannst Du vergessen. Du brauchst so oder so in Zukunft einen 3 Kammer Brunnen für dein Abwasser. Warum soll Frischwasser abgestanden riechen? Wenn es in Gebrauch ist sollte es keine Probleme geben.

Pierre hat geschrieben:2-Glas oder 3-Glas Fenster?
Bei älteren Häusern ja noch häufig 2-Glas. Sind die genug Wärme- und Geräusche isoliert, oder sollten wir 2-Glasfenster eher meiden?


2 ist ok, 3 ist natürlich besser.

Pierre hat geschrieben:Heizung:

Elektro, Oel, oder Holzheizung?
Was ist am effizientesten und kostengünstig im Verbrauch?


Kommt auf die Sachen an die eingebaut sind. Energiefresser usw.... Schlecht zu sagen

Hejdå

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Skogstroll
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Re: Frage zur Qualität der Häuser in Schweden

Beitragvon Skogstroll » 1. Juni 2009 10:43

Enskilt avlopp heisst zunächst nur, dass es einen privaten Abfluss hast, das kann schon ein Dreikammersystem sein. Egal, wieviele Kammern: Bei bestimmten Wetterlagen kann es schon mal riechen. Das Haus sollte vielleicht nicht in der Hauptwindrichtung vom Tank aus gesehen liegen.
Frischwassertanks sind nicht sehr häufig, die meisten haben - sofern sie nicht ans kommunale Wassernetz angeschlossen sind - einen Brunnen. Das heisst aber noch nicht, dass das Brunnenwasser auch geniessbar ist.

Was die Fenster betrifft, so hängt das natürlich stark von der Lage des Hauses ab. In Skåne kommt man sicher auch mit Zweiglasfenstern aus, im Norden sind drei Scheiben klar im Vorteil. Am besten mit Ar-Füllung und IR-reflektierender Beschichtung.

Öl- und Elektroheizungen sollte man wenn möglich meiden. Je nach Grösse und Aufteilung kann man aber schon mit einer Luft-Luft-Wärmepumpe Abhilfe schaffen. Optimal ist es, wenn man andere Wärmequellen (Erd- oder Seewärme) hat. Hat das Haus zumindest eine Heizung mit Wasserumlauf, lässt sich an der Wärmequelle immer noch was machen.
Holzheizungen sind nur dann billig, wenn man auch billig an Holz kommt.

Generell sind Holzhäuser nicht schlechter als Steinhäuser, sie brauchen aber mehr Pflege. Wurde die längere Zeit vernachlässigt, kann die Fassade hinüber sein. Ansonsten gibt es gut und schlecht isolierte Holzhäuser und gut und schlecht isolierte Steinhäuser. Das muss man sich immer im Einzelfall ansehen.

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Re: Frage zur Qualität der Häuser in Schweden

Beitragvon Samweis » 1. Juni 2009 11:52

Hallo,
Skogstroll hat geschrieben:Bei bestimmten Wetterlagen kann es schon mal riechen. Das Haus sollte vielleicht nicht in der Hauptwindrichtung vom Tank aus gesehen liegen.
Wenn der Dreikammerbrunnen ordentlich (mikrobiologisch) funktioniert sowie verschlossen und abgedeckt ist, darf es eigentlich nicht von dort ins Freie riechen. Und ins Haus zurück, d.h. durch die Leitungen kann es nur dann müffeln, wenn man längere Zeit nicht zu Hause ist und die Siphons ausgetrocknet sind.
Skogstroll hat geschrieben: Das heisst aber noch nicht, dass das Brunnenwasser auch geniessbar ist.
Richtig. Es kann durchaus sein, dass der Brunnen verschlammt ist, "Nebenwasser" bekommt, oder bei der letzten "Markberedning" gelitten hat. Dafür gibt's aber in den meisten Kommunen die Möglichkeit günstig eine Wasseranalyse machen zu lassen.
Skogstroll hat geschrieben:Am besten mit Ar-Füllung und IR-reflektierender Beschichtung.
Auch ganz alte Dreiglasfenster (mit separaten "Winterfenstern" innen) können ein gutes Isolationsvermögen haben, sogar besser als manche moderne Dreiglas-Fenster. Ein Problem bei den Fenstern finde ich dagegen, dass die Verarbeitung nicht so doll ist, bzw. dass ein modernes Fenster so geschickt in ein altes Holzhaus eingebaut wurde, dass es nebenher zieht. Denn hier gilt ja "gör det själv"...
Die Zahl und Lage der Fenster finde ich ganz wichtig. Auch die Lage des Hauses natürlich. Unser Haus braucht man im vårvinter kaum zu beheizen. Das macht dann die Sonne. Wenn das Haus aber an einer Stelle steht, wo 3 Monate lang keine Sonne hinkommt...
Skogstroll hat geschrieben:Öl- und Elektroheizungen sollte man wenn möglich meiden.
Absolut. Besonders mit Strom kann man sich im Norden wohl schnell arm heizen. Holz macht viel Arbeit, selbst wenn man nicht selber fällt, schneidet und spaltet.
Skogstroll hat geschrieben:Generell sind Holzhäuser nicht schlechter als Steinhäuser, sie brauchen aber mehr Pflege. Wurde die längere Zeit vernachlässigt, kann die Fassade hinüber sein. l
Ich persönlich würde in S immer ein Holzhaus kaufen. Da kann ich zumindest davon ausgehen, dass der/die Erbauer wussten, was sie taten... Hat sich jemand schon einmal angesehen, was ein schwedischer Maurer oder Fliesenleger für eine Arbeit hinterlässt?
Holzhäuser gibt es aber in den verschiedensten Varianten: Blockbohlen-Holzhaus mit oder ohne Fassaden-Isolierung, 60er-Jahre Ferienhaus, das mit ordentlich Elektroheizung schließlich winterbewohnbar gemacht wurde, American-style "two-by-four" Gerippe mit Steinwolle dazwischen (sogenanntes "modernes Haus")....

Viele Grüße

Samweis

Pierre
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Re: Frage zur Qualität der Häuser in Schweden

Beitragvon Pierre » 1. Juni 2009 13:08

Vielen dank für die tollen Antworten.
Wir suchen in Skåne, Halland und Blekinge. Momentan haben wir 2-3 Objekte im Internet gesehen die uns interessieren würden.
Bisher dachten wir immer Steinhäuser seien "besser" als Holzhäuser. Die meisten Objekte um die 1.5million SEK sind aus den 60er +70er.
Gibt es da was spezielles zu beachten?
Auch lesen wir immer die unterschiedlichsten Sachen zu "Grundläggning" von Torpagrund bis Beton gibt es da ja alles. Was ist da zu empfehlen?

LG Pierre

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Re: Frage zur Qualität der Häuser in Schweden

Beitragvon Samweis » 1. Juni 2009 13:54

Hallo Pierre,

Pierre hat geschrieben:Die meisten Objekte um die 1.5million SEK sind aus den 60er +70er.
Gibt es da was spezielles zu beachten?
Ich würde auf jeden Fall auf Spuren von Feuchtigkeit achten. Im Steinhaus schon ärgerlich und teuer, im Holzhaus ganz übel. Außerdem würde ich versuchen herauszubekommen, wie das Haus konstruiert ist, und zwar nicht nur theoretisch sondern auch wie gut die Ausführung tatsächlich ist.
Beispiele: Woraus bestehen die Innenwände? Was ist dahinter?
Außen muss hinter der Fassade ja Steinwolle sein. Eigentlich. Wie dick ist aber die Unterlattung der Fassade? Wie dick die Steinwolle? Ist da Folie verbaut? Oder Windschutzpappe? Ist die Steinwolle gequetscht? (Ist kein Witz: Es gibt Leute, die nageln die Fassade auf die Steinwolle und denken, sie haben isoliert...)
Kann man den Dachstuhl von innen inspizieren? Ist der solide oder "selbstgestrickt"? Dachpappe, Schindeln oder Plåttak? Aus dem von Dir genannten Zeitraum habe ich Häuser mit Flachdach oder "leicht schrägem Flachdach" mit Dachpappe gesehen. Und Wasserschäden.
Wie sind die Installationsarbeiten? Ringerder, Fundamenterder, Potentialausgleichsschiene?
Pierre hat geschrieben:Auch lesen wir immer die unterschiedlichsten Sachen zu "Grundläggning" von Torpagrund bis Beton gibt es da ja alles. Was ist da zu empfehlen?

Hier etwas zu Torpargrund bzw. Krypgrund
http://www.byggahus.se/artiklar/krypgrund
http://www.gamlahus.se/fukt.htm
(Ähem, kannst Du schwedisch?)
Die Häuser aus den 60er 70er Jahren haben vermutlich Krypgrund, kein Torpargrund (allerdings wird da oft nicht unterschieden und falsch angepriesen).

Ein ordentliches Fundament ist besser. Vollunterkellert ist noch besser - aber nicht so häufig.

Viele Grüße

Samweis

Pierre
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Re: Frage zur Qualität der Häuser in Schweden

Beitragvon Pierre » 1. Juni 2009 15:17

Das klingt ja alles sehr technisch für einen Laien wie mich. Am besten suche ich mir also jemanden der die Häuser für die ich mich interessieren besichtigt und die Subsanz für mich überprüft.

Wie stark hilft mir da ein Protokoll des "besiktningman" das bei einem Haus zur Verfügung steht?


LG Pierre

nysn

Re: Frage zur Qualität der Häuser in Schweden

Beitragvon nysn » 1. Juni 2009 15:36

Die meisten Objekte um die 1.5million SEK sind aus den 60er +70er.
Gibt es da was spezielles zu beachten?
Auch lesen wir immer die unterschiedlichsten Sachen zu "Grundläggning" von Torpagrund bis Beton gibt es da ja alles. Was ist da zu empfehlen?

Als absoluter "Nicht-Experte" würde ich in Schweden eigentlich nur ein relativ neues Haus empfehlen. Diese sind zwar in der Regel Fertighäuser (aus der Fabrik), doch die ersten 10 bis 20 Jahre pflegeleicht. Die ersten 10 Jahre gilt dann auch noch eine Versicherung, die evtl. "Baumängel" abdeckt.

Bei Häusern aus den 60er- und 70er-Jahren kann man viele Probleme antreffen - Feuchtigkeit ist ein Hauptmangel und leider recht häufig - oft sind die Betonbodenplatten nicht mehr besonders dicht und die Häuser muffeln ziemlich (Schimmel). Außerdem haben sie entweder eine Ölheizung oder Direkt-Strom (was beides sehr teuer ist).

Bei Steinhäusern aus diesem Zeitraum wurde auch oft "Blaubeton" (blåbetong) verwendet (von 1939 bis 1979) - dieser enthält Radon und gibt das in die Raumluft ab - d. h. es ist nicht ungewöhnlich, dass diese Häuser Radonwerte von über 400 bq/m3 haben. Radon kann zu Lungenkrebserkrankungen führen. Will man das Gas aus der Wohnung raus haben, dann muss man eine sehr aufwändige Lüftung einbauen - ganz weglüften geht bei den Blaubeton-Häusern aber nicht.

Radon kann auch im Wasser vorhanden sein (bei eigenem Brunnen).

Wie stark hilft mir da ein Protokoll des "besiktningman" das bei einem Haus zur Verfügung steht?


Du musst auf jeden Fall einen eigenen Besichtigungsmann beauftragen - nie das schon vorhandene Protokoll vom Makler/Vorbesitzer akzeptieren. Nur dann bist du deiner Untersuchungspflicht nachgekommen und kannst später gegen den früheren Eigentümer oder ggf. gegen den Besichtigungsmann (wenn der etwas übersehen haben sollte) Ansprüche geltend machen.

Siehe auch (Infobroschüre auf Deutsch): http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/d ... px?id=1979

Bezüglich Torpargrund/Krypgrund - da sollen angeblich 70 % der Häuser Probleme mit Feuchtigkeit haben. Besonders die Häuser die in den 80er- und 90er-Jahren gebaut wurden - damals hat man wieder angefangen mit so genannten vorfabrizierten Torpargrundar zu bauen, weil man mit den Bodenplatten aus den 60er- und 70ern auch keine besonders guten Erfahrungen gemacht hat. Inzwischen weiß man, dass diese Torpargrundar auch nicht das Gelbe vom Ei sind. Die Idee stammt eigentlich aus den ganz alten Bauernhäusern - dort konnte die Luft von außen und von oben durch diesen Grund strömen und somit wurde Feuchtigkeit verhindert.

Neue Häuser haben meistens eine Bodenplatte und zusätzlich Fußbodenheizung - das soll angeblich das Beste sein.

Samweis
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Re: Frage zur Qualität der Häuser in Schweden

Beitragvon Samweis » 1. Juni 2009 15:54

Hallo Pierre,

na ja, mit einem schwedischen Gutachter ist es nicht anders als mit einem Deutschen oder Schweizer, denke ich.
Hier wird in einem schwedischen Forum diskutiert, ob man nach Erwerb des Hauses noch einmal eine Besiktning durchführen soll.
http://www.familjeliv.se/Forum-5-166/m44095984.html
Dabei wird vorgeschlagen:
- mit dem Gutachter des Verkäufers durch das von diesem Gutachter erstellte Besichtigungsprotokoll zu gehen. Das soll dem Vernehmen nach nichts kosten.
- mit demselben Gutachter eine neue private Besiktning zu machen. Das soll 2000,- Skr kosten
- mit einem völlig neuen Gutachter eine neue Besiktning zu machen. Das soll 5000-10000Skr kosten.
Die Argumente, die da gebraucht werden sind genau die, die man in D oder CH auch hören würde: Wer sagt einem, dass der Gutachter, der von einem anderen bezahlt wird, wirklich neutral ist? Klar, es soll, er muss, er darf nicht... aber: Wes' Brot ich ess', des' Lied ich sing'.
Selbst einigen Schweden in dem Forum kommen also Zweifel... :wink:
Andere finden es eine prima Möglichkeit, um Geld zu sparen.

Aus eigener Erfahrung kann ich Dir das Rätsel nicht lösen. Wir hatten keinen Gutachter.
Aber das Haus steht trotzdem noch.
Das tat es allerdings schon 150Jahre zuvor, auch da ohne Gutachter. :zwinker:

Viele Grüße

Samweis

Pierre
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Re: Frage zur Qualität der Häuser in Schweden

Beitragvon Pierre » 1. Juni 2009 17:24

Ihr macht mir ja mut :(

Wir würden uns sehr gerne ein neueres Haus kaufen. Aber da die Banken zurzeit alle 30% Eigenkapital verlangen, liegen 2 millionen nicht drin.
Und für 1.25 kriegt man halt nur "Zeugs " aus den 70-80er.
Mal schauen was Hemnet sonst noch hergiebt...

Also kein Torpagrund, kein Blaubeton, keine Elektro- oder Oelheizung, eigener Besiktningsman...


LG Pierre


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